Altersvorsorgedepot für die Immobilie: Entnahme, Wohnförderkonto und Steuer

Kann ich Geld aus dem Altersvorsorgedepot für eine Immobilie entnehmen?

Geld aus dem Altersvorsorgedepot dürfen Sie für eine selbst genutzte Immobilie entnehmen, aber nur, wenn die Vertragsbedingungen Ihres Depots das vorsehen: So steht es ab 2028 ausdrücklich in § 92a Abs. 1 Satz 1 EStG („sofern es die Vertragsbedingungen zulassen“).

Bisher musste jeder Riester-Vertrag die Entnahme anbieten. Ab 2027 ist sie ein optionaler Baustein: Eine Entnahmeklausel „ist zulässig“, aber keine Pflicht (§ 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 10 AltZertG n.F.). Das gilt für alle drei Vertragstypen (§ 1 Abs. 1b Satz 2 Nr. 1, Abs. 1c AltZertG n.F.). Anbieten sollen sie laut Begründung vor allem Bausparkassen, die übrigen Anbieter sollen Kosten sparen (BT-Drs. 21/4088, S. 40 und S. 84).

Wofür darf ich Geld aus dem AV-Depot bei einer Immobilie verwenden?

Entnommenes Geld aus dem AV-Depot muss unmittelbar in eine selbst genutzte Hauptwohnung in der EU oder im EWR fließen (§ 92a Abs. 1 EStG). Begünstigt sind ein eigenes Haus, eine Eigentumswohnung, eine Genossenschaftswohnung und ein lebenslanges Dauerwohnrecht. Vier Verwendungen erlaubt das Gesetz:

• Kauf oder Bau der Wohnung.
• Kredit tilgen: Sondertilgung eines Darlehens, das Sie für Kauf oder Bau aufgenommen haben.
• Genossenschaft: Pflichtanteile für eine selbst genutzte Genossenschaftswohnung oder die Tilgung eines Kredits dafür.
• Umbau: Barrieren abbauen (Bestätigung durch Sachverständigen, bei Einzelmaßnahmen Fachunternehmen) oder energetisch sanieren nach § 35c EStG durch ein Fachunternehmen. Für dieselben Kosten kein weiterer Steuerabzug, etwa nach § 35a oder § 35c; steuerfreie Zuschüsse werden ab 2028 von den Kosten abgezogen (BT-Drs. 21/4088, S. 73). Photovoltaik zählt laut Schwäbisch Hall nicht.

Nicht begünstigt sind vermietete Wohnungen und Ferienhäuser, weil die Selbstnutzung als Hauptwohnung fehlt. Entnehmen dürfen Sie nur bis zum Beginn der Auszahlungsphase und nur das geförderte Kapital, also Beiträge bis zur Fördergrenze, Zulagen und die Erträge daraus.

Wie viel darf ich aus dem Altersvorsorgedepot für das Eigenheim entnehmen?

Aus dem Altersvorsorgedepot dürfen Sie das geförderte Kapital ganz oder teilweise entnehmen; ab 2028 müssen nur die begünstigten Kosten mindestens 3.000 € betragen (§ 92a Abs. 1 Satz 1 EStG n.F.). Die Begründung nennt das Mindestaufwandsbetrag (BT-Drs. 21/4088, S. 72 f.). Die Pflicht, bei einer Teilentnahme 3.000 € im Vertrag zu lassen, entfällt. Den Höchstbetrag legt die ZfA im Bescheid anhand Ihrer Kosten fest (§ 92b Abs. 1 Satz 3 EStG).

Entnahme im Jahr 2027: Es gilt dauerhaft die linke Spalte, ob aus Riester-Vertrag oder neuem Depot. Die neuen Wohnregeln treten erst am 01.01.2028 in Kraft (Art. 14 Abs. 3); für frühere Entnahmen bleiben §§ 92a, 92b und § 22 Nr. 5 EStG in der Fassung vom 31.12.2027 anwendbar (§ 52 Abs. 51a und 30a EStG ab 2028). Warten lohnt nicht immer: Mit den Annahmen aus Jonas' Beispiel unten (45.000 €, 25.000 € übriges Einkommen) kostet eine Entnahme drei Jahre vor Rentenbeginn nach altem Recht mit 70 % auf einmal rund 11.000 € Steuer, nach neuem rund 12.600 €. Bei 32 Jahren Abstand kostet das alte Recht rund 21.900 €.

Wie beantrage ich die Entnahme aus dem AV-Depot bei der ZfA?

Die Entnahme aus dem AV-Depot beantragen Sie bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) der Deutschen Rentenversicherung, spätestens zehn Monate vor Beginn der Auszahlungsphase und mit Nachweisen (§ 92b Abs. 1 EStG). Der Ablauf nach heutiger ZfA-Praxis bei Wohn-Riester; die Fristen von sechs und zwölf Monaten stehen nicht im Gesetz, Angaben zum Depot hat die ZfA noch nicht veröffentlicht:

• Antrag online, per Formular oder formlos. Sie bestimmen, aus welchem Vertrag das Geld kommt. Ehepartner stellen je einen eigenen Antrag.
• Nachweise: Belege der Kosten, etwa Kauf- oder Kreditvertrag, und eine Erklärung zur Selbstnutzung. Die Kosten dürfen bei Antragstellung höchstens sechs Monate alt sein.
• Bescheid an Sie und den Anbieter, bis zu welcher Höhe die Verwendung begünstigt ist.
• Auszahlung erst danach (§ 92b Abs. 2 EStG). Verwenden müssen Sie das Geld binnen zwölf Monaten nach Auszahlung.

Beim Depot kommt das Kursrisiko dazu: Ausgezahlt wird der Kurs am Verkaufstag.

Was ist das Wohnförderkonto beim Altersvorsorgedepot?

Das Wohnförderkonto ist ein Merkposten der ZfA, in dem der aus dem Altersvorsorgedepot entnommene Betrag steht, den Sie im Alter versteuern müssen (§ 92a Abs. 2 Satz 1 EStG). Die Zulagen müssen Sie nicht zurückzahlen, weil die Entnahme fürs Eigenheim keine schädliche Verwendung ist (§ 93 Abs. 1 Satz 4 Buchst. d EStG n.F.).

Die wichtigste Änderung: Bisher stieg das Wohnförderkonto jedes Jahr um 2 % bis zum Rentenbeginn. Diese Erhöhung ist für Entnahmen ab 2028 gestrichen (Art. 3 Nr. 9 Buchst. b mit Art. 14 Abs. 3 BGBl. 2026 I Nr. 156). Die Begründung nennt Bürokratieabbau: Das Konto wird in fünf statt in der Regel 20 Jahren aufgelöst (BT-Drs. 21/4088, S. 74 f.).

Freiwillig verkleinern können Sie das Wohnförderkonto vor Rentenbeginn durch Einzahlungen auf einen zertifizierten Vertrag (§ 92a Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 EStG n.F.). Dafür gibt es keine Zulage (BT-Drs. 21/4088, S. 70), die Zahlungen zählen aber nicht gegen die Grenze von 6.840 € im Jahr (§ 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 AltZertG n.F.).

Wie wird das Wohnförderkonto aus dem AV-Depot im Alter versteuert?

Das Wohnförderkonto aus dem AV-Depot wird ab dem 1. Januar nach Beginn der Auszahlungsphase in fünf gleichen Jahresraten mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert (§ 92a Abs. 2 Satz 4 EStG n.F., § 22 Nr. 5 Satz 1 EStG). Ohne Vereinbarung gilt der 67. Geburtstag als Beginn. Die Wahl, 70 % auf einmal zu versteuern, entfällt (§ 22 Nr. 5 Satz 5 und 6 gestrichen, Art. 3 Nr. 2 Buchst. c). Nach den fünf Jahren endet die Überwachung, ein Verkauf hat dann keine Steuerfolgen mehr (BT-Drs. 21/4088, S. 74).

Bei so frühem Entnehmen ist das neue Recht günstiger, weil der Betrag nicht mehr wächst; dafür ballt sich die Steuer auf 2.520 € statt 1.312 € im Jahr. Wer dann eine Betriebsrente bezieht, rechnet das ein. Wie die übrigen Auszahlungen versteuert werden, steht unter Steuern beim Altersvorsorgedepot.

Was passiert bei Verkauf oder Auszug, wenn ich Geld aus dem AV-Depot ins Eigenheim gesteckt habe?

Verkaufen Sie die Wohnung oder ziehen Sie dauerhaft aus, bevor das Wohnförderkonto aus dem AV-Depot versteuert ist, wird der ganze Restbetrag in diesem Jahr als Einkommen versteuert (§ 92a Abs. 3 Satz 5 EStG). Den Auszug müssen Sie der ZfA melden. Keine Steuer fällt an, wenn Sie:

• den offenen Betrag innerhalb von zwei Jahren vor und fünf Jahren nach dem Auszugsjahr in eine neue selbst genutzte Wohnung stecken,
• ihn innerhalb eines Jahres nach dem Auszugsjahr auf einen zertifizierten Altersvorsorgevertrag einzahlen,
• die Wohnung bei Trennung oder Scheidung dem Ehepartner überlassen,
• krankheits- oder pflegebedingt ausziehen, Eigentümer bleiben und die Wohnung nicht an Dritte geht,
• innerhalb von fünf Jahren wieder einziehen oder
• beruflich bedingt wegziehen und spätestens mit 67 zurückkehren (§ 92a Abs. 4 EStG).

Die Absicht zur Reinvestition oder Rückkehr geben Sie schon in der Auszugsmeldung an (§ 92a Abs. 3 Satz 10 und 12 EStG n.F.). Erbt der Ehepartner die Wohnung, geht das Wohnförderkonto auf ihn über, wenn das Paar nicht dauernd getrennt in der EU oder im EWR lebte (§ 92a Abs. 2a Satz 5 EStG, ab 2028 Satz 6); mehr unter Altersvorsorgedepot vererben.

Gibt es Wohn-Riester mit Tilgungsförderung auch mit dem Altersvorsorgedepot?

Tilgungsförderung für laufende Kreditraten gibt es mit dem Altersvorsorgedepot nicht: Sie bleibt Altersvorsorge-Darlehen und Bausparkombikrediten vorbehalten (§ 1 Abs. 1a AltZertG, § 82 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG). Solche Verträge können Sie auch nach 2027 neu abschließen (BT-Drs. 21/4088, S. 81); die Raten bekommen die neuen Zulagen und landen im Wohnförderkonto (Verband der Privaten Bausparkassen, Juli 2026).

Mit dem Depot selbst tilgen Sie nur per einmaliger Sondertilgung ab 3.000 € Kosten. Ein Wohn-Riester-Darlehen, das vor 2028 gewährt wurde, behält die alten Regeln (§ 52 Abs. 51a Satz 2 EStG n.F.); mehr dazu unter Riester behalten oder übertragen.

Lohnt es sich, das Altersvorsorgedepot für den Hauskauf aufzulösen?

Das Depot für den Hauskauf aufzulösen, lohnt sich vor allem, wenn ohne das Geld kein Kauf möglich wäre oder der Kreditzins über der erwarteten Depotrendite nach Kosten liegt. Der Preis ist Zeit am Kapitalmarkt. Blieben Jonas' 45.000 € bis 67 im Depot, wären es bei 7 % (Annahme, keine Garantie) rund 392.000 €, voll zu versteuern. Dafür sinkt sein Kredit sofort um 45.000 €.

Wer in wenigen Jahren kaufen will, achtet bei der Anbieterwahl auf die Entnahmeklausel und vergleicht die drei Depottypen.

Häufige Fragen